信托介入廉租房：尚待實現(xiàn)的構想發(fā)
來源：m.beiwo888.cn 時間：2005-08-10
近期，有關信托介入廉租房的報道不斷見諸報端。而據(jù)記者了解到的情況，目前有關信托介入廉租房的研究工作正在全國工商聯(lián)住宅產業(yè)中心投融資中心進行，且該中心已與剛剛成立的中國信托業(yè)協(xié)會取得聯(lián)系，并正在爭取與信托業(yè)協(xié)會共同完成對這一課題的研究。
遲到的提案
對于房地產的政策引導，應該是使人人有房住，而不是人人有房產。因此，早在1998年，《國務院深化住房制度改革的決定》就提出了建立廉租房社會保障體系的設想。2004年3月，我國《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》正式開始實施。但由于種種原因，廉租房在我國房地產市場體系中進展較為緩慢。而廉租房的資金來源不穩(wěn)定，資金缺口巨大，是制約廉租房體系建設的關鍵。為解決低收入家庭無力購買住房的問題，在今年的“兩會”上，全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會投融資中心向“兩會”提交了“關于利用信托方式，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求的建議”，并成為今年兩會的重點議案。
據(jù)了解，這一提案主要闡述了四大觀點：
——我國房地產市場在實現(xiàn)快速增長的同時，結構性矛盾日益顯現(xiàn)。由于過分依賴于銀行的間接融資，蘊含潛在金融風險，一旦房地產市場出現(xiàn)吸納速度放緩、同類開發(fā)項目的市場吸納周期超過建設周期、房地產價格大幅度下滑，將導致貸款風險迅速上升。個人住房抵押貸款一旦出現(xiàn)購房者斷供、收入情況變化或者房產價格下跌，銀行便難免出現(xiàn)壞賬。
——房地產市場中存量與增量市場應有機統(tǒng)一。完整的房地產市場體系包括存量市場和增量市場，二者是相互促進、相互制約的；只有在存在發(fā)達的存量市場的條件下，居民的住房資產才具有流動性，而流動性又是一個金融市場和房地產市場可持續(xù)發(fā)展的重要指標。
——房地產價格的形成機制：根據(jù)房地產經濟學的研究，房地產作為特殊商品,不僅具有消費屬性，還具有投資屬性。在租賃市場中，租用者享有它的使用權即消費屬性，租賃市場決定了房地產的租金水平和空置率，而租金影響著投資市場上的房地產價值和房地產交易數(shù)量。
——由于城市最低收入家庭的住房問題關系到社會穩(wěn)定，發(fā)展廉租房不僅具有必要性,而且具有現(xiàn)實的緊迫性。在綜合解決房地產當前的問題時，建議從能夠滿足低收入家庭住房需求的廉租房市場入手，采用房地產投資信托基金模式，為廉租房和租賃型普通商品住宅提供資金支持，擴大廉租房供給，滿足低收入家庭住房需求，不僅有利于穩(wěn)定房地產市場價格，而且還具有防范金融風險、穩(wěn)定社會的現(xiàn)實意義。
多贏的構想
利用信托介入廉租房的構想是這樣的：通過發(fā)展房地產投資信托基金，促進存量市場（空置房、二手房等）發(fā)展，既疏導社會資金投資房地產的途徑，又使其成為市場穩(wěn)定的力量，并且理順房地產價格形成機制，使存量市場成為增量市場的定價依據(jù)，增強政府對房地產市場的調控力度；同時，為銀行不良資產提供變現(xiàn)渠道。即：一方面通過培育信托公司和專業(yè)房地產資產管理公司等機構投資者，運用房地產投資信托基金這一金融工具，通過收購二手房、空置房或合適的商品房，為無力購買商品房和經濟適用房的廣大弱勢群體提供租賃用房，以促進房地產存量市場特別是租賃市場的發(fā)展，保障“人人有房住”；同時，為不能償還銀行個人抵押貸款的家庭提供可供居住的租賃房屋，以解決其生活必需的住房問題，為銀行行使債權創(chuàng)造條件，增強金融資產的流動性；另一方面通過發(fā)達的存量市場形成均衡的租金價格，進而形成合理的資產價格和投資預期，引導房地產增量市場的交易需求、交易價格和交易結構?！安捎眠@種方式，可以獲得多贏的局面。”全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會投融資中心主任尹斌這樣告訴記者。
首先，用信托方式為廉租房體系建設提供資金，使政府以有限資金啟動較大規(guī)模的廉租房體系，滿足廣大低收入群體的住房需求。根據(jù)《信托法》和相關規(guī)定，賦予信托公司具有資產管理和籌措資金的職能，加之信托公司受托資產與自有資產相分離的特點，使信托公司最可能成為廉租房市場的機構投資者。一方面，由于信托直接融資的特性，聚集大量資金并不會增大銀行風險或政府負擔；另一方面，由于政府每年投入的預算資金或社保資金只要能保障廉租租金和資本市場回報率之間的缺口即可，使得有限的政府資金帶動較大規(guī)模的社會資金收購充足的廉租房源，滿足廣大低收入群體的住房需求。
第二，廉租房信托為廣大投資者提供一個風險較小，收益穩(wěn)定的投資品種。資本市場上資金充足，包括保險資金和社保資金在內的機構投資者和廣大個人投資者都因投資渠道少，希望得到新的投資品種。廉租房信托隱含政府信用，是介于普通投資品種和國債之間的風險較小、收益穩(wěn)定的投資品種。特別是由于廉租房具有社會保障性的特點，廉租房信托將是社保資金、保險資金保值增值很好的渠道。
信托的困擾
“利用信托手段建立廉租房體系，對于完善我國的社會保障體系，建立和諧社會無疑具有重大意義。而且，從目前的法律法規(guī)看，利用信托手段建立廉租房體系也是政策障礙最小的。雖然小，這一構想的真正實現(xiàn)也面臨著政策突破的問題。”有業(yè)內人士這樣告訴記者。
“最大的政策突破問題在于公募問題。”聯(lián)華信托總裁李曉東在接受記者采訪時表示。按照現(xiàn)有的法規(guī)，集合資金信托計劃最大的限額是200份。利用信托手段建立廉租房體系需要的資金規(guī)模大，單一的信托計劃是不可能完成的。而以基金的形式籌集資金，設立房地產信托基金，雖然解決了資金規(guī)模的問題，但它必須突破200份的限制。
實際上，沒有不能突破的政策。而政策的突破關鍵在適時、適度。我國信托行業(yè)的200份限制，實際上也是從信托行業(yè)亂集資等血的教訓中得來的經驗。有消息表明，目前在集合資金200份和異地銷售等方面的政策限制已有所松動。因此，在風險控制得當?shù)幕A上，適當放寬政策限制，不僅是一種政策突破的嘗試，也是一種宏觀政策導向——將信托引導到我國經濟與金融更需要它的領域。
(xintuo摘自金融時報)